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家を買うのなら(フィリピン編)

2012⁄01⁄21(土) 08:00
家を買うのなら。というより、フィリピンで家を建てるなら、一番大事な事は隠されてる部分に注意することです。隠された部分と言うのは、特に上下水道を意味します。フィリピンでは、隠れた部分には手抜きが多く、外から見えないので実にいい加減です。

ただ単に配管をつないだ仕事です。後のトラブルは何も考えていません。しトラブルが起これば壁をハツって壊さないといけません。そうなると大仕事です。高々配管だけで壁を壊さないといけないなんて言うのは、大きいダメージです。トンデモナイ実例は、壁の中に隠された配管が途中切れて、パイプが繋がれてない事も有ります。電気の配線もそうですね。隠してしまうから後で大きな問題になりますね。

日本で言う建売と同じ形態の建売りがフィリピンにも有ります。そういう所では見えない部分のチエックが大事です。上下水道。これが一番大事ですね。上水道の配水量は十分か? 排水の問題は無いか? 入念なチエックが必要です。

 地区によっては給水量が少なく、時間帯によっては水が出ない所も有ります。これは大きな問題ですね。給排水に関しては十分なチェックが必要ですよ。

 自分で土地を買い、家を建てる場合にはシッカリと監視していかないと、後で泣かされます。信頼できるフォアマン(現場監督)が重要です。貴方と同じ気持ちで監督して貰わないといけません。

フィリピンでは、家またはコンドをローンで買う場合、頭金が30%程度必要になります。残金は銀行なりもしくは業者が持つ通称ハウスローンを使いますが、日本と違い金利が馬鹿高いですから、良く検討して下さい。総額の支払いが残金の倍以上になりますから、できれば現金で買った方が良いでしょうね。

頭金が無い人は、1年、2年払いの月賦払い制度も有ります。頭金を支払いを終えれば、その家に住めるようになります。こちらでは、通称Rent To Ownと呼びます。

 フィリピン人は良く賃貸で何万ペソを支払ってるのを知ると、サヤン、レントトゥーオゥン ナラン、と言います。つまり頭金を支払いながら家を買い住んだ方が良いと考えます。それも一理ありですが、高い利子については考えてしまいますね。

フィリピン人が家を建てる方法は、土地があれば、最初、手持ち資金で材料を買います。そして毎月資金を出していき、中には数年がかりで建てる人もいます。

 それと同じ理由で、土地を最初に買い、材料を支給し、人夫を身近で雇い、建てて行くそうするとかなりコストダウンできます。上手くすると、3LDKサイズの2階建てで、1M~1,5Mでシッカリした家は建ちます(家の建築費)。この位の予算だと、十分な家が作れます。ブンガロタイプ(平屋)だと1M位でしょう。

 コンドの場合、所有権が100%外国人名義に成りますので、皆さんに人気が有りますね。戸建も自分の名義は40%の所有権ですが、40%の所有権でも名義上は実質上、貴方個人の権利にする事も可能です(法的に)。ここでは公表できないので、申し訳ありませんが了解ください

 コンドを買う場合、信頼できる名前が大事ですね。それと、買う場合、建築する以前に買うと安く買えますね。日本のゴルフ会員権と同じように第一次、第二次と言う風に価格も上がって行きます。マニラ首都圏では、コンドの建築ブームです。マラテでも5件くらい建築中です。これは全て外国人客目当てですね。だから価格も高く設定して有ります。

 戸建になると、マニラ首都圏で、マニラやマカティから少し離れ、条件によって異なりますが、安い所だと1平方mP7000位から、標準でP10000前後の土地の価格で買えます。仮に、200平方m(60坪)位でP1000とした場合、土地が2M、家の建築費が1,5M 計3.5M位で建ちますね。少し以前までは、この位だと土地込みで3M位だったんですが、材料費の高騰で最近は建築費も値上がってきています。田舎に行くと土地がもっと安く買えますので、例えば都市に近い所でも、P3000~P5000の予算ですね。かなり安く買えると思えます。

 コンドで1LDだと2,5M前後しますので、どちらを選ぶかですね?もし家族がいれば戸建の方が良いと思いますね。それは皆さんの考え方です。

家選びの参考にと思い書いてみました。


                       JAC代表





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Comment

最近の・・・

ブログの内容がブログタイトルの「フィリピンに於ける危険回避・安全対策情報」と

どう、繋がるのか全然判らん。
2012⁄01⁄21(土) 09:20 |

頭 弱いキミには 難しいかな? 家を買う時には 気をつけて と書いてありますよ〜!!
2012⁄01⁄21(土) 10:27 |

雀様

ハハハ、そうですか?危険と安全というのは、体つまり命だけに限らず、
危険はあります、家を買う場合もそうですね、悪い業者も沢山あります、
そういう家を知らずに買うと危険です、後から大きな問題になります、

そういう、大きな角度から見てください、宜しくお願いします、

                                             JAC代表
2012⁄01⁄21(土) 10:53 |

代表さま。

フィリピンに行くと、たまにビルの建設現場に出くわしますが。
壁などに、ブロックなどを積んで固めているんですよね。
大きい地震が来たらどうなるのか? 怖い感じがしています!!
マニラ方面では、過去に大きい地震はないのですかね??

それにしても焼きそばさん。  ナイスコメントです!!!(笑)

2012⁄01⁄21(土) 11:41 |

FUBO様
その通りです、一般の家はブロックに細い鉄筋を2~3本入れて、
セメントをブロックの穴に入れ込み、外面にセメントを塗って終わりです
下手な業者だと、壁がウネッテいます、

ビルディングもそうですね、最近は少し良い建築業者が出てきて、
以前よりマシになりましたが、それでも怖いですね、

地震は小さいのが、偶にあります、私は正直コンドを買うとか、住むとかそういう気には
なりません、大きい地震がきたら、積み木は簡単に壊れるでしょう

                                            JAC代表
2012⁄01⁄21(土) 12:01 |

代表 おはよう御座います 自分は建設関係の仕事をしているのでマビニ界隈 散歩して建設現場を見つけると立ち止まって10分〜20分は必ず見ています 転落事故などありませんか?あっても可笑しくない現場だと思います ピアット(躯体に対しむき出しになってる搬入用のエレベーター)なんかでも むき出しになっていて 怖くて よー乗らんわぁ〜!!って一人でつぶやいています あとエドゼンの前の囲いの中でクレーンが凄い音をたてて作業してますが あれはすぐワイヤーがやられ 切れるかもしれません 監督も安全管理をしないんですかね?
2012⁄01⁄21(土) 12:46 |

ごちそうさまでした!

O代表様、

まず、私側の不手際で、訪問時間も遅く、自己紹介等、少しだけしか御話し出来ませんでした事をお詫び致します。

又、ボニー○での飲食を、気前よく代表の奢りでご馳走になり、心から感謝致します。
次回は同行者無しで伺いますので、時間的に存分に楽しみたいと思います。

昨日帰国後、週末なのでそのまま仕事に入り、御礼のコメントを入れるのが遅れた非礼をお許し下さい。

さて、今日の土地家屋の話題では、正にO代表と同意見です。

過去、私も比国で何軒か痛い勉強を経験しています。

個人的な見解としては、個人居住用途でのコンドは購入する気にはなれませんね。
投資用か借家用途、又は便利な都市部拠点としては購入意欲が湧きますが、ちょっと前の日本の耐震偽装したマンション以下の耐震性能の高層物件などは、身銭を切って自殺用の不発弾を購入する様な物では?と感じています。

O代表が指摘している様に、
時間を掛けて事前調査せず、安易(よく勉強したつもり)に物件購入すると、日本での場合以上に痛い問題に直面するので、
不動産業者では無く、少しでも多くの実際の購入者から、その所有経験を訊き、参考にする事が重要だとおもいます。

2012⁄01⁄21(土) 13:02 |

カバヨ様
この国で、建築現場の安全管理等はありませんね、安全管理をする経費のほうが
人の命よりコストが掛かりますからね、そういう意識は無いですね、

人の命、この国では安いですよ、下手をすればその保障もありません、
凄い事ですね、気をつけないといけません、上から何か落ちてきても・・・・・???
ですよ、

                                            JAC代表
2012⁄01⁄21(土) 13:08 |

上州人@前橋様
先日は、時間が無いところを、わざわざお出でくださり有難うございました、
本当に余り時間も無く慌しく、大丈夫でしたか?

次回は、ゆっくりと又お話をしましょう、

指摘の通り、高層の積み木は買えません、住みたいとも思いませんね、
積み木が壊れたら、何も残りませんからね、家はまだ土地が残りますから、
私は、家派ですね、環境全てを考えれば、移動に少し時間が掛かっても
自分が、我慢をすれば良いだけですからね、

家族の安全も含めて、家が良いですね。

お体には気をつけてお励みください

                                            JAC代表
2012⁄01⁄21(土) 13:17 |

私の家は3.5M

ディゴスに建てた家は、職人がなぜか19人も来て、結局終わってみたら当初の予算の2Mから、1.5Mオーバーしました。しかも、浴室のシャワーした水が排水溝と反対に流れます。2階の天井に雨漏りの可能性のあるものがあります。本当にチェックしていてもこれなので大変です。
2012⁄01⁄21(土) 15:43 | | [edit]

フィリピンの家

昔フィリピンに関係していた技術屋の端くれとして又嫁家族より貰ったマニラの家を住むつもり自分で全面改修した経験談です。詳細は割愛します。

建築基準は米国のUBCを基準にしたフィリピンのBuilding Codeがありますが実態はひどいものです。
コンクリートブロックは設計、施工でも基準を守ればそれほど危険ではありません。耐震基準はUBCではZone 2を適用し日本の基準に比すと緩いです。
現在のコンド工事は改善されているようですが私も所有する初期の物は酷いもので上の階と下の階の柱の位置さえ合ってません。大手と言われる会社が施工した物件です。駐在時以外は怖くて住めず賃貸してます。

さて生活に影響する給排水電気について。改修した時、義兄のアヤラアラバン宅の工事を手伝った時の経験です。
給水工事;配管やりっぱなしで埋設前に水圧試験をしない為漏水します。
排水工事:コスト削減の為小口径管を使うので排水不良になります。排水管に基準の勾配を確保しない
     為時には逆流。
電気工事:ケーブルの結線不良、機器との接触不良、埋込みケーブルの絶縁不良で漏電し不要な電気消費に
     なり料金が嵩みます。簡便なチェック方は全ての機器のプラグを抜き照明を全部消し電力計が
     廻っていれば前記問題があります。住宅工事の電気工事業者は絶縁検査さえしません。
     原因は職人、Foreman, Engineerの技量知識不足とフィリピン人の性格に起因します。
前述ふたつの工事は長い間自分で教育した高齢フィリピン人エンジニアを現場に常駐させ工事管理をさせた結果7年経過しても不具合発生皆無です。エアコン・ポンプ・ゲネレーター等のメンテ、多少の改造も彼のアルバイトにやらせてます。

工事費ですが、柱梁床を残し解体、内外装給排水電気工事費用が約720万円(日本から輸入した給湯器エアコン、浄水装置、30KVA中古ジェネラーター税金は除く、日本風に言えば170sqmの3LDK,太陽熱温水器付、7年前です。人感センサー防犯灯・CCTVまでは設置してますが将来はソーラーパネル設置も考えてます。賃貸してますが空き期間もなく十分回収してます。ほぼ日本並環境です。円高の今ならもっと安く可能です。

計画する住条件はそれぞれですが永住、将来売却・賃貸収入計画であれば高品質の住まいをお勧めます。
大手中堅建設会社OBもマニラに多くいると聞きます。彼らは喜んで協力してくれると思います。
ご参考までに。
2012⁄01⁄21(土) 15:50 | | [edit]

ジョイフル様
私の感覚では、ディゴスで3,5Mという家は、立派な家が建ちますね、
真ともであれば、広い敷地(300平方)で2階建てですね、4LDK位は建つでしょうね、

職人の管理と指示、これが煩い位に必要です、これに負けるとコテンと負け、
後で泣かされますね、ジョイフルさんが言われる通り、隅々も大事です、特に屋根
雨漏り対策が必要ですね、

全くでたらめで、日本人の感覚からは理解できません、注意が必要ですね

                                           JAC代表
2012⁄01⁄21(土) 16:42 |

デブ熊様、

給排水、電気工事、屋根の作り、隅々の穴等、実にフィリピンでは
日本では考えられないことが発生し、大変ですね、建売は買えません、

家を建てるときには、信頼できるフォアマンと職人が必要です、
身内にしっかりした人がいれば、まだ救いがありますが、下手をすると後のコストが
大変です、でぶ熊さんは、さすがプロですね、


                                         JAC代表

2012⁄01⁄21(土) 16:51 |

家を買うのなら

外国人には比国で家を建てる時に、土地の所有権が持てない。皆さんのお話を伺っていると、建設業者の乱雑さ手抜き等が外国人に家を買って貰うと自国での酷さが判明してしまう為買わない様に親心で政策を施行している様に思いました(爆笑)冗談はこれ位にして…。
建築における手抜きはマニラに限った事ではなく比国全土に起こっている事例ですね。
中には優れた人も居るのでしょうが、悪い例は特に題材に挙がることが多いと感じます。自分で大工等を雇って建設する場合でも資材が盗まれる事も度々起こっています。
ある程度安全なのは日本で云う工務店のような所に建設金額を契約して請け負わせるのが良策だと自分では思っています。こうすれば資材を盗まれても当方には関係無い事ですし、工事も信頼できる所で注文すれば手抜きもされない様に感じます。但し建設費は少し高価になるのが欠点です。
2012⁄01⁄22(日) 11:47 | | [edit]

twin様
そうですね、いい業者が要ると良いですね,中々良い業者がいないんですよね
日本人の業者でもいれば良いんですけどね、

家を建てる前にそこから始まらないと駄目ですね


                                         JAC代表

2012⁄01⁄22(日) 12:52 |



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